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生活稅務與法務》共有土地分管協議 也有糾紛

不過,雖然有人認為,出租土地的情節比出賣土地輕微,所以可以採三分之二決,但是實務見解認為,出租屬於共有物的管理行為,除了當事人間另有契約規定如何處理外,還是應該由全體共有人共同決定才行(民法第820條第1項)。

況且,土地法是民法的特別規定,利益衡量之下,實在不應該擴大適用這種由多數人影響少數共有人權益的規定。

不過,即使當事人間另有契約規定,可能還是會有問題。話說,另一家庭的五兄弟也遇到類似情形。五兄弟公同共有的一塊地,大家各自隨意種菜。法律上,這塊地沒有分割,但五兄弟訂立分管協議書,共同約定各自就土地特定部分使用、收益。

不過,老三持有的部分因為欠債被人拍賣掉,法院依法通知其他四兄弟是否有意優先承買,這時候,聲請拍賣土地的債權人才知道這些兄弟之間訂有分管契約,而他拍賣的這塊土地老三分管的位置其實在土地中央,沒有緊鄰道路,到時候拍定人可能要接受這個分管契約,價值就沒那麼高,也不見得拍賣得掉。

過去,依最高法院的判例,受讓人必須接受分管契約仍繼續有效的事實,目的是為了避免影響其他共有人的權益,但是到1994年,大法官的解釋推翻最高法院結論,分管契約有效與否,變成以受讓人是否「明知」或「可得而知」分管契約來判斷──如果受讓人確實事先不知情,則可以不受原先分管契約的拘束。

不過,在舉證上,「明知」跟「可得而知」必須要看事情發生的經過才有辦法判斷,所以有時也會產生爭議和糾紛。

許多兄弟姊妹之間因為繼承遺產的關係,必須處理土地的例子很多。如果他們採「公同共有」,由於沒有持分的觀念存在,也就是沒有指明誰擁有土地的幾分之幾,事後很容易衍生麻煩。如果採第二種方式「分別共有」,各自登記幾分之幾的持分,但也不是不會發生問題。所以,不少人會再訂立分管契約,但也會因為類似上述情況而導致共有人之間的爭議。

所以,我建議最好只由一人繼承土地,不然就把土地分割成不同地號,各自去登記所有權,法律權責明確,這樣最保險。

(勤實佳會計師事務所、商務仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述,記者徐谷楨採訪整理)

【2008/08/27 經濟日報】

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